Mieterhöhung: Vorlage mit Rechner

Mustertext: Mieterhöhungsverlangen mit Mietspiegel

So sieht das Schreiben aus, wenn Sie die Erhöhung mit einem Mietspiegel begründen. Die Angaben in eckigen Klammern ersetzen Sie durch Ihre eigenen. Bequemer geht es mit dem Formular oben: Es rechnet Beträge und Fristen aus und kann auch mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten begründen.

Die PDF-Vorlage hat Linien zum Ausfüllen von Hand. In der Word-Datei sind die Stellen gelb markiert, die Sie ersetzen.

Was die einzelnen Teile bewirken

• Bitte um ZustimmungDer Vermieter kann die höhere Miete nicht einseitig festsetzen. Er verlangt die Zustimmung des Mieters (§ 558 Abs. 1 BGB).
• Jetzige und neue Nettokaltmiete, TerminDer Mieter sieht, worum es geht und ab wann. Betriebskosten bleiben außen vor; sie ändern sich nach eigenen Regeln.
• BegründungOhne Begründung genügt das Schreiben nicht der Form (§ 558a Abs. 1 BGB). Beim Mietspiegel reicht es, wenn die neue Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB).
• Kappungsgrenze vorgerechnetDas schreibt das Gesetz nicht vor. Der Mieter sieht aber gleich, dass die Grenze eingehalten ist, und muss nicht nachfragen.
• Frist und ZustimmungserklärungDas Datum entspricht dem Ende der gesetzlichen Bedenkzeit (§ 558b Abs. 2 BGB). Mit der beigefügten Erklärung muss der Mieter nur unterschreiben.

Zustimmungserklärung zum Beilegen

Der Mieter unterschreibt und schickt sie zurück. Im Formular oben erstellen Sie sie ausgefüllt mit einem Klick.

Was ist eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete?

Mit dem Mieterhöhungsverlangen bittet der Vermieter den Mieter, einer höheren Miete zuzustimmen. Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen (§ 558 Abs. 1 BGB). Das ist die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB).

Diese Vorlage deckt nur diesen Weg ab. Daneben gibt es andere Arten, die Miete zu ändern:

• Staffelmiete: Die Erhöhungen stehen schon im Vertrag. Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist während der Laufzeit ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB).
• Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB).
• Modernisierung und Betriebskosten: Dafür gelten eigene Vorschriften (§§ 559 bis 560 BGB). Bei Sperrfrist und Kappungsgrenze zählen solche Erhöhungen nicht mit (§ 558 Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB).

Wie oft und wie viel: Sperrfrist und Kappungsgrenze

„Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.“§ 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB

Sperrfrist und Wartefrist

• Ein Jahr: Das Schreiben darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung ankommen. Der Rechner zählt ab dem Tag, ab dem die jetzige Miete gilt, auch ab Mietbeginn. Das ist die vorsichtige Lesart; ab Mietbeginn regelt das Gesetz es nicht ausdrücklich.
• 15 Monate: Zum Erhöhungstermin muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Sind die 15 Monate erst im Lauf eines Monats erfüllt, nimmt der Rechner den nächsten Monatsersten. Auch diesen Fall regelt das Gesetz nicht ausdrücklich.
• Was nicht zählt: Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten (§ 558 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Kappungsgrenze: 20 oder 15 Prozent in drei Jahren

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete durch Erhöhungen auf die Vergleichsmiete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gemeinden, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, sind es 15 Prozent. Diese Gebiete bestimmt die Landesregierung per Verordnung für jeweils höchstens fünf Jahre (§ 558 Abs. 3 BGB). Der Rechner vergleicht mit der Miete drei Jahre vor dem Erhöhungstermin. Erhöhungen wegen Modernisierung im Zeitraum kommen obendrauf.

Beispiel: 70 m² in Musterstadt

Die Nettokaltmiete beträgt 700,00 € und gilt seit dem 1. September 2024. Das Schreiben kommt am Dienstag, 20. Oktober 2026 an. Die Sperrfrist endete am 1. September 2025, die 15 Monate waren am 1. Dezember 2025 erfüllt. Die neue Miete gilt damit frühestens ab dem 1. Januar 2027.

Drei Jahre vorher, am 1. Januar 2024, betrug die Miete 620,00 €. Die Kappungsgrenze von 20 Prozent erlaubt höchstens 744,00 €. Der Mietspiegel nennt für die Wohnung 9,80 bis 11,40 € je Quadratmeter; die obere Grenze ergäbe 798,00 €. Es gilt die niedrigere Grenze: 744,00 €, das sind 10,63 € je Quadratmeter und 6,3 Prozent mehr als heute. In einem Gebiet mit 15 Prozent wären es nur 713,00 €.

Fristen: Zustimmung, neue Miete, Klage

Alle Fristen laufen ab dem Tag, an dem das Schreiben beim Mieter ankommt (§ 130 Abs. 1 BGB), und werden in Kalendermonaten gezählt:

• Zustimmung: bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB).
• Neue Miete: ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang, wenn der Mieter zustimmt (§ 558b Abs. 1 BGB). Ein späterer Termin ist erlaubt (BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12).
• Klage: Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB).
• Sonderkündigung: Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 Abs. 1 BGB).

Im Beispiel kommt das Schreiben im Oktober 2026 an. Der Mieter hat bis zum 31. Dezember 2026 Zeit. Die neue Miete gilt ab dem 1. Januar 2027. Eine Klage ist bis zum 31. März 2027 möglich.

Fristen-Tabelle: Zugang und neue Miete auf einen Blick

Fällt das Ende der Zustimmungsfrist auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, kann der nächste Werktag an seine Stelle treten (§ 193 BGB). Die Sperrfrist von einem Jahr prüft die Tabelle nicht; dafür ist der Rechner oben da.

Begründung: Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten

Das Schreiben muss begründet sein (§ 558a Abs. 1 BGB). Das Gesetz nennt vier Wege (§ 558a Abs. 2 BGB):

1. MietspiegelNennen Sie den Mietspiegel, ordnen Sie die Wohnung ein und geben Sie die Spanne an. Liegt die neue Miete innerhalb der Spanne, reicht das (§ 558a Abs. 4 BGB). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Werten für die Wohnung, müssen Sie diese Werte auch dann nennen, wenn Sie anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).
2. Drei vergleichbare WohnungenDie Benennung von drei Wohnungen genügt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB). Geben Sie Anschrift, Geschoss und Lage so genau an, dass der Mieter sie findet, und die Nettokaltmiete je Quadratmeter. Verlangen Sie je Quadratmeter nicht mehr als die günstigste Vergleichswohnung; sonst riskieren Sie, dass die Erhöhung nur bis dahin begründet ist.
3. GutachtenEin mit Gründen versehenes Gutachten einer oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB). Legen Sie es dem Schreiben bei.
4. MietdatenbankEine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558a Abs. 2 Nr. 2, § 558e BGB). Solche Datenbanken gibt es selten; das Formular bietet diesen Weg deshalb nicht an.

Form und Zugang: Textform genügt

Das Mieterhöhungsverlangen braucht Textform (§ 558a Abs. 1 BGB): eine lesbare Erklärung, in der Sie als Erklärender genannt sind, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB). Ein Brief, ein Fax oder eine E-Mail reichen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig, auch wenn der Mietvertrag für Änderungen Schriftform vorsieht (BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 300/09).

• An alle Mieter: Richten Sie das Schreiben an alle, die im Mietvertrag als Mieter stehen, und lassen Sie die Zustimmung von allen unterschreiben. Sonst riskieren Sie Streit darüber, ob die Erhöhung wirksam ist.
• Zugang belegen: Die Fristen laufen ab dem Zugang (§ 130 Abs. 1 BGB). Wählen Sie einen Weg, mit dem Sie den Zugang belegen können, etwa die Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder den Einwurf durch einen Boten. Wege und ihre Tücken beschreiben wir bei der Kündigung der Wohnung.

Mieterhöhung erhalten? So prüfen Sie sie

Tragen Sie die Zahlen aus dem Schreiben in Schritt 1 des Rechners ein. Prüfen Sie dann:

• Sperrfrist: Kam das Schreiben frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung an (§ 558 Abs. 1 BGB)?
• Kappungsgrenze: Steigt die Nettokaltmiete in drei Jahren um mehr als 20 oder 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB)?
• Begründung: Liegt die neue Miete in der Spanne des Mietspiegels, oder sind drei Vergleichswohnungen auffindbar genannt (§ 558a BGB)? Ist die Wohnung im Mietspiegel richtig eingeordnet?
• Termin: Gilt die neue Miete frühestens ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB)?
• Vertrag: Haben Sie eine Staffel- oder Indexmiete? Dann ist diese Erhöhung ausgeschlossen (§§ 557a, 557b BGB).

Sie haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit (§ 558b Abs. 2 BGB). Sie können ganz oder nur zum Teil zustimmen (§ 558b Abs. 1 BGB). Schweigen ist keine Zustimmung: Der Vermieter muss dann klagen, wenn er die Erhöhung durchsetzen will. Wer lieber auszieht, kann nach § 561 BGB außerordentlich kündigen. Bei Zweifeln hilft der örtliche Mieterverein.

Typische Fehler bei der Mieterhöhung

1. Zu früh schickenDas Schreiben darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung ankommen (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wer früher schickt, riskiert, dass das Verlangen unwirksam ist und neu gestellt werden muss.
2. Die Kappungsgrenze übersehenAuch wenn der Mietspiegel mehr hergibt: Mehr als 20 Prozent (oder 15 Prozent) in drei Jahren sind nicht erlaubt (§ 558 Abs. 3 BGB). Der Mieter muss nur bis zur Grenze zustimmen (§ 558 Abs. 3, § 558b Abs. 1 BGB).
3. Ohne Begründung erhöhenEin Satz wie „Die Miete steigt ab Januar um 50 €“ genügt nicht. Das Verlangen muss begründet sein (§ 558a Abs. 1 BGB).
4. Bei Staffel- oder Indexmiete auf die Vergleichsmiete erhöhenWährend der Laufzeit ist das ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB).
5. Schweigen als Zustimmung wertenOhne Zustimmung gilt die neue Miete nicht. Der Vermieter muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Bedenkzeit klagen (§ 558b Abs. 2 BGB).
6. Mit der Warmmiete rechnenKappungsgrenze und Vergleichsmiete beziehen sich hier auf die Nettokaltmiete. Erhöhungen wegen Betriebskosten zählen bei der Kappungsgrenze nicht mit (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Wann diese Vorlage nicht reicht

Die Vorlage deckt die Erhöhung einer Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ab. In diesen Fällen gelten andere Regeln. Lassen Sie sich dann beraten: Vermieter etwa beim Haus- und Grundbesitzerverein, Mieter beim örtlichen Mieterverein, beide bei einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht.

• Staffel- oder Indexmiete. Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist dann ausgeschlossen (§§ 557a, 557b BGB).

• Erhöhung nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten. Dafür gelten eigene Vorschriften (§§ 559 bis 560 BGB).

• Inklusiv- oder Teilinklusivmiete. Sind Betriebskosten in der Miete enthalten, müssen Sie sie für den Vergleich herausrechnen. Der Rechner arbeitet nur mit der Nettokaltmiete.

• Öffentlich geförderte Wohnung. Förderbestimmungen berücksichtigt die Vorlage nicht. Klären Sie sie, bevor Sie erhöhen.

• Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch oder möbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung. Dafür gelten die Vorschriften über die Mieterhöhung nicht (§ 549 Abs. 2 BGB).

• Der Mieter stimmt nicht oder nur teilweise zu. Ob eine Klage Aussicht hat, ist eine Frage für die Beratung.

• Gewerberaum, Garage mit eigenem Vertrag, Wohnung in Österreich oder der Schweiz. Die Vorlage richtet sich nach deutschem Wohnraummietrecht.

Häufige Fragen zur Mieterhöhung

Rechtsgrundlagen und Quellen

Die Vorlage ist ein Muster für den Standardfall. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Alle Aussagen auf dieser Seite stützen sich auf diese Quellen:

Laufende Gesetzgebung: Der Bundestag berät einen Entwurf zur Änderung des Mietrechts (Drucksache 21/6807). Beschlossen ist er nicht (Stand dieser Seite). Ändert sich § 558 BGB, passen wir Vorlage und Rechner an.