Unter­miet­vertrag: Vorlage zum Ausfüllen

Was ist ein Unter­miet­vertrag?

Mit einem Untermietvertrag überlassen Sie als Mieter einen Teil Ihrer Wohnung oder die ganze Wohnung einer anderen Person gegen Miete. Sie bleiben Mieter Ihres Vermieters und heißen dann Hauptmieter. Zugleich werden Sie Vermieter des Untermieters. Es gibt also zwei Verträge: den Hauptmietvertrag mit Ihrem Vermieter und den Untermietvertrag mit dem Untermieter.

Zwischen Ihrem Vermieter und dem Untermieter besteht kein Vertrag. Trotzdem hängt der Untermieter am Hauptmietvertrag: Endet er, kann der Vermieter die Räume auch vom Untermieter zurückverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB). Umgekehrt haften Sie Ihrem Vermieter für ein Verschulden des Untermieters, auch wenn der Vermieter die Untervermietung erlaubt hat (§ 540 Abs. 2 BGB).

Erlaubnis des Vermieters: Wann muss er zustimmen?

Ohne Erlaubnis Ihres Vermieters dürfen Sie die Wohnung keinem Dritten überlassen, insbesondere nicht weitervermieten (§ 540 Abs. 1 BGB). Bitten Sie vor dem Einzug um die Erlaubnis, am besten schriftlich, und nennen Sie, wer einziehen soll. Liegt sie bei Unterschrift noch nicht vor, wird unser Vertrag erst mit der Erlaubnis wirksam.

Ein Teil der Wohnung: Anspruch auf Erlaubnis

Wollen Sie einen Teil der Wohnung untervermieten, können Sie die Erlaubnis verlangen, wenn nach Abschluss Ihres Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist (§ 553 Abs. 1 BGB). Der Vermieter darf ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder ihm die Untervermietung aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist. Ist sie ihm nur gegen eine angemessene Mieterhöhung zuzumuten, darf er die Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB).

• Ein mehrjähriger beruflicher Auslandsaufenthalt kann ein berechtigtes Interesse sein. Ein „Teil“ der Wohnung liegt schon vor, wenn Sie den Gewahrsam nicht vollständig aufgeben, etwa ein Zimmer für sich behalten (BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13).
• Auch bei einer Einzimmerwohnung kommt eine teilweise Untervermietung in Betracht. Die Wohnung muss nicht Ihr Lebensmittelpunkt bleiben (BGH, Urteil vom 13.09.2023 – VIII ZR 109/22).
• Die eigene Mietbelastung senken zu wollen, ist ein berechtigtes Interesse. Einnahmen über die eigenen Kosten der Wohnung hinaus sind es nicht (BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23).

Die ganze Wohnung

Für die ganze Wohnung gibt § 553 BGB keinen Anspruch. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, können Sie Ihren Mietvertrag außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, außer in der Person des Untermieters liegt ein wichtiger Grund (§ 540 Abs. 1 BGB).

Untervermieten Sie ohne Erlaubnis, riskieren Sie eine Abmahnung und die Kündigung Ihres eigenen Mietvertrags, fristlos (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB) oder ordentlich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Im Fall VIII ZR 228/23 hat der Bundesgerichtshof die ordentliche Kündigung bestätigt: Der Mieter hatte ohne Erlaubnis und mit Gewinn untervermietet und auch nach einer Abmahnung nicht damit aufgehört.

Kündigungsfrist im Unter­miet­vertrag: drei Fälle

Welche Kündigungsfrist gilt und ob der Untermieter Kündigungsschutz hat, hängt davon ab, ob Sie selbst in der Wohnung wohnen und wer das Zimmer einrichtet. Der Generator fragt das ab und nimmt nur die passende Regel in den Vertrag. Jede Kündigung muss schriftlich sein (§ 568 Abs. 1 BGB).

1. Fall A: möbliertes Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters

   Der Hauptmieter wohnt selbst in der Wohnung, hat das Zimmer überwiegend eingerichtet, und der Untermieter zieht ohne Familie oder Lebenspartner ein.

   • Untermieter kündigt: spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende
   • Hauptmieter kündigt: ebenso, ohne Kündigungsgrund
   • Befristung: ohne besonderen Grund möglich
   • Rechtsgrundlage: § 549 Abs. 2 Nr. 2, § 573c Abs. 3 BGB

2. Fall B: anderer Wohnraum in der Wohnung des Hauptmieters

   Der Hauptmieter wohnt selbst in der Wohnung, aber Fall A trifft nicht zu, etwa weil der Untermieter das Zimmer selbst einrichtet.

   • Untermieter kündigt: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats
   • Hauptmieter kündigt: mit berechtigtem Interesse; ohne ein solches Interesse mit drei Monaten längerer Frist
   • Befristung: nur mit einem Grund nach § 575 BGB
   • Rechtsgrundlage: § 573a Abs. 2, § 573c Abs. 1 BGB

3. Fall C: ganze Wohnung, der Hauptmieter wohnt woanders

   Der Hauptmieter überlässt die ganze Wohnung und wohnt in dieser Zeit woanders.

   • Untermieter kündigt: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats
   • Hauptmieter kündigt: nur mit berechtigtem Interesse
   • Befristung: nur mit einem Grund nach § 575 BGB
   • Rechtsgrundlage: §§ 573, 573c Abs. 1 BGB

Beispiel für Fall A

Geht die Kündigung am 15.11.2026 zu, endet der Vertrag am 30.11.2026. Kommt sie einen Tag später an, am 16.11.2026, endet er erst am31.12.2026 (§ 573c Abs. 3 BGB). Für den Hauptmieter gilt dieselbe Frist; einen Kündigungsgrund braucht er nicht, weil die Vorschriften über den Kündigungsschutz in diesem Fall nicht gelten (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Fall B und C

Der Untermieter kündigt wie jeder Mieter: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats ankommen, dann endet der Vertrag mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Den genauen Termin berechnet unser Fristrechner zur Kündigung einer Wohnung; seine Vorlage passt auch für den Untermieter.

In Fall B kann der Hauptmieter auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. Dann verlängert sich seine Kündigungsfrist um drei Monate, und im Kündigungsschreiben muss stehen, dass er die Kündigung darauf stützt (§ 573a Abs. 2 und 3 BGB). In Fall C braucht er ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB).

Befristeter Unter­miet­vertrag, zum Beispiel für ein Auslands­semester

Vermieten Sie ein möbliertes Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung (Fall A), können Sie den Vertrag ohne besonderen Grund befristen. Die Vorschriften über den Zeitmietvertrag gelten dann nicht (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

In Fall B und C braucht eine Befristung einen gesetzlichen Grund, den Sie dem Untermieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen (§ 575 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei der Untermiete ist das meist dieser: Sie wollen die Räume danach wieder als Wohnung für sich, Ihre Familie oder Angehörige Ihres Haushalts nutzen, etwa nach Ihrer Rückkehr aus dem Ausland. Fehlt der Grund, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Frühestens vier Monate vor dem Ende kann der Untermieter verlangen, dass Sie ihm mitteilen, ob der Grund noch besteht (§ 575 Abs. 2 BGB). Läuft der Vertrag länger als ein Jahr, muss er schriftlich geschlossen sein, sonst gilt er als unbefristet (§ 550 BGB). Unterschreiben Sie deshalb beide den Ausdruck.

Kaution und Höhe der Untermiete

Auch bei Untermiete beträgt die Kaution höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Untermieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Geldkaution legen Sie getrennt von Ihrem Vermögen bei einem Kreditinstitut an (§ 551 Abs. 3 BGB). Der Generator berechnet die Obergrenze und lässt keine höhere Kaution zu.

Darf die Untermiete höher sein als die Hauptmiete?

Die eigenen Kosten für die Wohnung zu senken, ist ein berechtigtes Interesse. Nehmen Sie mit der Untermiete mehr ein als diese Kosten, fehlt es, und Sie haben keinen Anspruch auf die Erlaubnis (BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23). In dem Fall zahlte der Mieter 460 € Kaltmiete und verlangte von den Untermietern 962 €. Ob mitvermietete Möbel bei der Frage nach dem Gewinn zählen, hat der Bundesgerichtshof offengelassen.

Gilt in Ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse (§ 556d BGB), müssen auch Sie als Hauptmieter sie beachten. Ausgenommen ist das möblierte Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung (Fall A, § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Anmeldung und Wohnungs­geber­bestätigung bei Untermiete

Der Untermieter muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anmelden (§ 17 Abs. 1 BMG). Dafür braucht er eine Bestätigung des Wohnungsgebers über den Einzug (§ 19 Abs. 1 BMG). Bei Untermiete sind Sie als Hauptmieter der Wohnungsgeber, nicht Ihr Vermieter.

Weil Sie nicht Eigentümer der Wohnung sind, gehört in die Bestätigung auch der Name des Eigentümers (§ 19 Abs. 3 BMG). Viele Meldebehörden stellen dafür ein Formular bereit. Unser Vertrag verpflichtet Sie in einem eigenen Paragrafen, den Einzug zu bestätigen.

Leere Vorlage: Unter­miet­vertrag als PDF und Word

Zum Ausdrucken und Ausfüllen von Hand. Die leere Vorlage enthält die Regeln aller drei Fälle; welcher gilt, ergibt sich aus den Kreuzen unter „Wohnsituation“.

Typische Fehler beim Unter­miet­vertrag

1. Ohne Erlaubnis untervermietenSie riskieren eine Abmahnung und die Kündigung Ihrer eigenen Wohnung (§ 540 Abs. 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB; BGH, VIII ZR 228/23). Holen Sie die Erlaubnis vor dem Einzug ein.
2. „Die Untermiete endet mit dem Hauptmietvertrag“Auf eine Vereinbarung, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist, kann sich der Vermieter nicht berufen (§ 572 Abs. 2 BGB). Unser Vertrag weist stattdessen auf § 546 Abs. 2 BGB hin und verpflichtet Sie, den Untermieter sofort zu informieren, wenn Ihr Mietvertrag gekündigt wird.
3. Ohne Grund befristenIn Fall B und C gilt der Vertrag dann als unbefristet (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Generator verlangt den Grund, sobald Sie befristen.
4. Zu hohe Kaution oder alles auf einmalHöchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten, und der Untermieter darf in drei Raten zahlen (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB).
5. Klauseln aus alten Mustern übernehmenIn Formularverträgen hat der Bundesgerichtshof zum Beispiel Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Räumen ohne Ausgleich (VIII ZR 185/14) und ein generelles Verbot von Hunden und Katzen (VIII ZR 168/12) für unwirksam gehalten. Unsere Vorlage enthält solche Klauseln nicht.

Wann diese Vorlage nicht reicht

In diesen Fällen helfen der örtliche Mieterverein, die Verbraucherzentrale oder eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht.

• Der Vermieter verweigert die Erlaubnis oder droht mit Kündigung. Ob Ihnen ein Anspruch nach § 553 BGB zusteht, hängt vom Einzelfall ab.

• Vermietung an Feriengäste oder für wenige Tage. Für Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch gelten Ausnahmen (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese Regeln will der Gesetzgeber ändern (Gesetzentwurf, Drucksache 21/6807).

• Ihr eigener Mietvertrag ist gekündigt oder befristet. Dann endet auch das Recht, die Räume zu überlassen (§ 546 Abs. 2 BGB). Klären Sie das vor dem Vertragsschluss.

• Leistungen vom Jobcenter oder Wohngeld. Fragen Sie beim Jobcenter oder der Wohngeldstelle, welche Unterlagen nötig sind.

• Gewerberäume, Büro oder Laden. Die Vorlage gilt nur für Wohnraum.

• Wohnung in Österreich oder der Schweiz. Die Vorlage richtet sich nach deutschem Recht.

Häufige Fragen zum Unter­miet­vertrag

Rechtsgrundlagen und Quellen

Die Vorlage ist ein Muster für den Standardfall. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Alle Aussagen auf dieser Seite stützen sich auf diese Quellen: